Τι πληρώνετε πραγματικά στα ενοίκια;
Τρεις ξεχωριστές επιβαρύνσεις πέφτουν στο ίδιο ενοίκιο — φόρος εισοδήματος, αμυντική εισφορά και ΓεΣΥ — και υπολογίζονται σε διαφορετικά ποσά. Εδώ βγαίνουν όλες σε έναν αριθμό.
Σε αυτά τα ενοίκια θα πληρώνατε
24.7% επί των ακαθάριστων ενοικίων
Ενοίκιο που κρατάτε: 13.553 €
Πώς προκύπτει
Αυτό που ξαφνιάζει τους ιδιοκτήτες
Η αμυντική εισφορά και το ΓεΣΥ υπολογίζονται στα ακαθάριστα ενοίκια, όχι στο κέρδος. Ακίνητο χωρίς φορολογητέο εισόδημα μετά από τόκους και εκπτώσεις εξακολουθεί να τα οφείλει.
Η έκτακτη αμυντική εισφορά έπαψε να ισχύει στα έσοδα ενοικίων από 1 Ιανουαρίου 2026. Αν υποβάλλετε για το 2025, αλλάξτε έτος πιο πάνω — τότε ίσχυε, και μόνο για όσους ήταν domiciled στην Κύπρο.
Εκτίμηση, όχι συμβουλή. Οι συντελεστές αλλάζουν — επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας. · Rates checked 2026-08-24.
Το ενοίκιο δεν φορολογείται μόνο του
Το εισόδημα από ενοίκια προστίθεται σε ό,τι άλλο κερδίζεις και φορολογείται ως ένα σύνολο. Μισθός €30.000 και ενοίκια €9.000 δεν είναι δύο ξεχωριστοί υπολογισμοί: το ενοίκιο μπαίνει από πάνω και φορολογείται με τον συντελεστή που φτάνει το συνολικό σου εισόδημα.
Γι' αυτό δύο ιδιοκτήτες με ίδια διαμερίσματα πληρώνουν διαφορετικά ποσά. Και γι' αυτό ενοίκιο €12.000 μπορεί να μην κοστίσει τίποτα στον έναν και €3.000 στον άλλον — η διαφορά είναι τι άλλο εισόδημα έχουν.
Τι αφαιρείται από το ενοίκιο
Κάθε κτίριο έχει έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου. Αντικαθιστά τις επιδιορθώσεις, οπότε δεν τις αναλύεις, και την παίρνεις είτε ξόδεψες κάτι μέσα στη χρονιά είτε όχι.
Επιπλέον: οι τόκοι δανείου που πάρθηκε για αγορά ή ανέγερση του ακινήτου, και οι κεφαλαιουχικές εκπτώσεις, συνήθως 3% του κόστους του κτιρίου κάθε χρόνο. Και τα δύο αφαιρούνται πριν υπολογιστεί ο φόρος εισοδήματος.
Πρόσεξε τι δεν είναι στη λίστα. Ασφάλεια, δημοτικά τέλη, κοινόχρηστα και διαχείριση δεν εκπίπτουν ξεχωριστά από το ενοίκιο — το 20% είναι που τα καλύπτει. Συνεχίζουν όμως να φεύγουν από την τσέπη σου, και γι' αυτό σημασία έχει τι αποδίδει καθαρά ένα ακίνητο, όχι τι νοικιάζεται.
Οι τρεις επιβαρύνσεις και πάνω σε τι υπολογίζονται
Ο φόρος εισοδήματος επιβάλλεται στο ενοίκιο μετά την έκπτωση 20%, τους τόκους και τις κεφαλαιουχικές εκπτώσεις, με τον συντελεστή που φτάνει το συνολικό σου εισόδημα. Για το 2026 τα πρώτα €22.000 συνολικού εισοδήματος είναι αφορολόγητα, μετά 20% μέχρι €32.000, 25% μέχρι €42.000, 30% μέχρι €72.000 και 35% πάνω από εκεί.
Το ΓεΣΥ είναι 2,65%, σε εισόδημα από όλες τις πηγές μέχρι οροφή €180.000. Ισχύει για το ενοίκιο είτε έχεις φορολογική κατοικία στην Κύπρο είτε όχι.
Η έκτακτη αμυντική εισφορά ήταν η τρίτη. Στα ενοίκια ήταν 3% επί του 75% του ακαθάριστου — ουσιαστικά 2,25% — και μόνο για όσους έχουν domicile στην Κύπρο. Καταργήθηκε για το εισόδημα από ενοίκια από την 1η Ιανουαρίου 2026, άρα αφορά δήλωση του 2025 και όχι του 2026 και μετά.
Ερωτήσεις
Πληρώνω φόρο στο ενοίκιο αν δεν έχω άλλο εισόδημα;
Πιθανότατα όχι. Το ενοίκιο προστίθεται στο υπόλοιπο εισόδημά σου, και για το 2026 τα πρώτα €22.000 του συνόλου φορολογούνται με μηδέν. Χωρίς άλλο εισόδημα, ενοίκιο €22.000 μετά την έκπτωση 20% σε αφήνει κάτω από το όριο — το ΓεΣΥ 2,65% όμως χρεώνεται από το πρώτο ευρώ.
Επιβάλλεται ακόμα έκτακτη αμυντική εισφορά στα ενοίκια;
Όχι από την 1η Ιανουαρίου 2026. Ήταν 3% επί του 75% του ακαθάριστου ενοικίου, ουσιαστικά 2,25%, και αφορούσε μόνο όσους έχουν domicile στην Κύπρο. Ισχύει ακόμα για το φορολογικό έτος 2025, οπότε μια δήλωση που υποβάλλεται τώρα μπορεί να την περιλαμβάνει. Ακολουθούμε PwC και Sovereign· τον τελευταίο λόγο τον έχει ο λογιστής σου.
Έχει ακόμα σημασία το non-dom;
Για το εισόδημα από ενοίκια, αυτό το πλεονέκτημα έφυγε μαζί με την ίδια την εισφορά. Οι non-domiciled ιδιοκτήτες δεν πλήρωναν ποτέ εισφορά στα ενοίκια· από το 2026 δεν πληρώνει κανείς. Ο φόρος εισοδήματος και το ΓεΣΥ ισχύουν το ίδιο και στις δύο περιπτώσεις.
Μπορώ να εκπέσω τις επιδιορθώσεις που πραγματικά πλήρωσα;
Όχι ξεχωριστά. Η έκπτωση 20% υπάρχει στη θέση των επιδιορθώσεων, οπότε ισχύει είτε δεν ξόδεψες τίποτα είτε άλλαξες θερμοσίφωνα. Αυτό που προστίθεται είναι οι τόκοι δανείου και οι κεφαλαιουχικές εκπτώσεις, περίπου 3% του κόστους του κτιρίου.
Το διαμέρισμά μου έμεινε κενό τον μισό χρόνο. Αλλάζει κάτι στον φόρο;
Φορολογείσαι στο ενοίκιο που εισέπραξες, οπότε μισός χρόνος κενός σημαίνει λιγότερο ενοίκιο και λιγότερο φόρο. Αυτό που δεν αλλάζει είναι η ασφάλεια, τα κοινόχρηστα και τα δημοτικά τέλη, που συνεχίζουν. Αυτή η διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που δεν αποδίδει και σε ένα που δεν κοστίζει είναι που δεν γράφεται πουθενά για τους περισσότερους ιδιοκτήτες.
Έχει σημασία με ποιον τρόπο με πληρώνει ο ενοικιαστής;
Από την 1η Ιουλίου 2026, ναι. Το ενοίκιο για ακίνητο στην Κύπρο πρέπει να πληρώνεται με τραπεζικό έμβασμα, κάρτα ή άλλο ηλεκτρονικό μέσο, και τα μετρητά δεν γίνονται πλέον δεκτά. Το να κρατάς αρχείο για το πώς ήρθε κάθε πληρωμή είναι πλέον μέρος των αρχείων σου.
Να μαθαίνεις όταν αλλάζουν οι κανόνες
Οι οδηγοί είναι δωρεάν και θα μείνουν δωρεάν. Άφησε ένα email και θα σου γράφω όταν αλλάζει κάτι για τους ιδιοκτήτες εδώ — κανόνες, προθεσμίες, όσα αρχίζουν να ζητούν οι λογιστές τον Φεβρουάριο.
Αυτή είναι μία χρονιά. Και τα υπόλοιπα ακίνητα;
Το Stegi κρατά ενοίκια, έξοδα και αποδείξεις ανά ακίνητο όλο τον χρόνο, ώστε ο αριθμός να σας περιμένει έτοιμος.
Δείτε πώς δουλεύειStegi